Tehisintellekt raputab maailma kinnisvaraturgu

Investorise tehnoloogiajuht Gert Stahl
Investorise tehnoloogiajuht Gert Stahl

Kuidas plaanivad eestlased jõukate klientide nimel tehisintelligentse fondijuhi abil maailma kinnisvaraturgu raputada, selgitab kolmes järjestikuses loos lähemalt Investorise tehnoloogiajuht Gert Stahl.

Eestis tegutsev tehisintellekti tehnoloogia arendaja Investorise on oma loodud tulevikutehnoloogiaga üha kasvamas ja seadnud eesmärgiks näidata USA-s tegutseva Investorise kinnisvarafondi klientidele ennenägematuid võimalusi vara haldamiseks ja kasvatamiseks tehisintelligentse fondijuhi abil.

Kinnisvara on käegakatsutav ja lihtsasti mõistetava väärtuspakkumisega varaklass. Hästi hooldatud majad elavad üle nii põlvkondi, maailma edukamaid firmasid kui tehnoloogilisi revolutsioone. Kodude hinnad ei kuku kunagi suurtes linnades nulli. Maa on geograafiliselt piiratud ressurss, kuid rahvaarv on (linnades) pidevalt tõusval teel. Ilmselt just seetõttu on kinnisvara juurdunud inimeste vaimusilma kui “kindel” investeering. Ilmselt aitab kaasa ka fakt, et arendusfirmad üritavad realiseerida majandusbuumi laineharjal enda vähem ahvatlevamaid pakkumisi loosungitega “garanteeritud üüritootlus x%” jne.

Samas viitavad Ameerika Ühendriikide ajaloolised andmed sellele, et kinnisvarahinnad on küll nominaalselt sujuvalt kasvanud, kuid inflatsiooniga korrigeerituna on need olnud küllalt halvad investeeringud. Tallinna vanalinna ruutmeetri pakkumishind, mis buumi järgselt kukkus üle 40%, ei ole tänaseni ligilähedalgi oma tipule. Kas see tähendab, et kinnisvara ei ole ikkagi hea investeering? Siin on mõned näiteid kriteeriumitest, mida on Investorise rakendanud oma üleriigilise ühepereelamute portfelli kasvatamisel Ameerika Ühendriikides.

Tootlus

Erinevalt spekulatiivset tüüpi varaklassidest moodustab kinnisvara väärtusest tähtsaima osa dividend ehk üür. Seetõttu ei saa üle jõu soetatud kodu pidada heaks investeeringuks, sest see ei tooda sissetulekut ning on oma hinnakasvus pikaajaliselt inflatsiooniga samaväärne. See tähendab, et kui Eesti turg on ajalooliselt inflatsiooni edestanud, siis samas on siin toimunud ka suured struktuursed muutused. Rendi hinna suure osakaalu tõttu on investeeringute hindamine praktikas suures osas raamatupidamislik harjutus: lihtsustatult põhineb see üüritulu ja ostuhinna suhtel. Tegelikkuses on arvutus keerulisem ning soovitatav on kasutada mõne kalkulaatori abi. Kogu- ja omakapitali tootlus ning sisemine tulusus (IRR) on peamised indikaatorid, mille alusel investorid praktikas varasid valivad. Selline rusikareegel ei ole ilmtingimata halb: näiteks kogukapitali tootlus esimesel aastal on ka pikaajalise tootluse üks parimaid ennustajaid.

Kuidas aga hinnata objekti üüritulusid, üht tulususvõrrandi kõige olulisemat komponenti? Eksisteerivate objektide korral vaadatakse lihtsalt eelnevaid lepinguid ning nende üüritulu. Kuigi majandus võib olla vahepeal muutunud, annab see vähemalt objektiivse hinnangu sama objekti rahavoogude tootmise võimele. Uusarenduste puhul on olukord keerulisem: lisaks tuleviku majanduse seisule tuleb prognoosida ka objekti turuväärtust. Praktikas kasutatakse võrdlusmeetodit: “sarnaste” objektide mineviku põhjal tuletatud väärtused. Siinkohal tasub silmas pidada, et sarnane on täielikult subjektiivne kriteerium — seda saab defineerida nii ajas, ruumis kui vara omaduste põhjal.

Nõudlikumad investorid kasutavad üüritulu hindamisel statistilisi meetodeid, mis on mõnevõrra objektiivsemad kui võrdlusmeetod, ning lubavad hinnata ka üüritulu kõikumise riski. Sealjuures ei ole statistiliste meetodite kasutamine piiratud ainult üüritulule. Investorises kasutame erinevaid masinõppe mudeleid ka näiteks ostuhinna objektiivseks hindamiseks ning vakantsuse ja tegevuskulude ennustamiseks.

Hindade kasv

Samas - kõrgetest soetamis- ja likvideerimiskuludest tulenevalt ei ole investeeringu hoidmise periood pea kunagi vaid üks aasta. See tähendab, et tulususvõrrandis hakkavad rolli mängima ka üüri- ja ostuhindade kasv. Mõnes keerulisemas kalkulaatoris saab eeldusi nende kohta ka sisendina kasutada. Kas need muutujad kasvavad sama kiirelt? Ilmselt pikas perspektiivis tõesti, kui just ei toimu märkimisväärset muutust inimeste suhtumises üürimisse. Nagu mainitud, on pikaaegne kasvutempo ilmselt sarnane inflatsiooniga. Kuid kohalike kinnisvaramullide näitel teame, et lühiajaliselt ei ole hinnad, üürid ega hindade ja üüride suhe sellised nagu majandusteooria seda ennustaks. Selle tingib majandusteadlaste suurim hirm ja inimeste vähene ratsionaalsus. Uuringud on näidanud, et koduostjate hinnangud kinnisvaraturu tuleviku kohta on märkimisväärselt ebatäpsed: buumi tipus ennustatakse, et hinnakasv jätkub samas tempos.

Kas hindade kasvu on seega lühiajaliselt võimalik ette ennustada? Efektiivse turu teooria kohaselt ei tohiks ei aktsia- ega kinnisvarahinnad olla ennustatavad, sest peegeldavad endas juba kogu võimalikku informatsiooni. Aktsiate puhul tundub see usutav, sest pea ükski aktiivselt juhitud investeerimisfond ei suuda turgu pikas perspektiivis võita — järelikult ei suuda nad piisavalt täpselt aktsiate tulevast väärtust ennustada.

Kinnisvarahindade puhul on lootust veidi enam. Kõrgetest tehingukuludest tingituna on hindades rohkem ennustatavust ja inertsi. Teatud sotsiaalmajanduslikud muutujad nagu rahvaarvu ja majapidamiste sissetulekute kasv on tulevase hinnakasvuga seotud. Kuna kinnisvara turuväärtuse kujunemisel on suur osakaal võrdlusmeetodil, on erinevate objektide korrelatsioon turuindeksiga väga suur.

Mängu tuleb tehisintellekt

Eelpool kirjeldatut arvesse võttes on Investorise teinud omalt poolt kõik panused tehisintellekti tehnoloogia võimekusele ning on seadnud endale ambitsiooniks kasvada maailma kõige suuremaks erakinnisvarafondide haldajaks. Investorise fond, mis sisaldab tehisintelligentse fondijuhi poolt vastavalt meile seatud tingimustele välja valitud kinnisvara, tegutseb täna mitukümmend aastat ajast maha jäänud Ameerika erakinnisvara sektoris. Seega on võimalused kiireks kasvuks igati reaalsed - fondi ootab ees üle 3 triljoni dollari suurune erakinnisvaraturg.

Just Investorise AlgoFund on esimene omataoline fond maailmas, mis toimib suurandmete ning masinõppe koostöös. Mitmes Ameerika osariigis, nagu näiteks Floridas, Texases, Colorados ja Pennsylvanias parimaid kortereid jahtiv tehisintelligentne fondijuht on seadistatud Eesti arendajate poolt paika nii, et fondijuhi poolt valitud kinnisvara suudaks täita korterite väljaüürimisel investoritele pakutavaks tootluseks vajalikud kõrgeimad kriteeriumid. Kui täna suudab fondijuht miljonite korterite seast algoritmide abil parimad välja valida, siis kinnisvara soetamise protsess toimub osalt veel käsitsi ja personaalsete kohtumiste teel. Küll aga käib juba täna intensiivne töö selle nimel, et ka need protsessid automatiseerida ning tagada, et tehis-IQ-ga iseseisvalt tegutsev fondijuht sealjuures vaid soovitud kriteeriumidele vastavaid tehinguid sõlmiks.

Järgneb: kuidas mõjutavad tehisintellekti abil kinnisvarasse investeerimist asukoht ja majandustsüklid?

Osale arutelus

  • Gert Stahl

Toetajad

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris

Jälgi ITuudiseid sotsiaalmeedias

RSS

Toetajad

Valdkonna töökuulutused

OG ELEKTRA AS otsib IT KASUTAJATOE KONSULTANTI

OG Elektra AS

29. detsember 2018

Arvamused

Teabevara